Кому вигідне "удосконалення орендних відносин" на основі емфітевзису

Про суспільну небезпеку використання права емфітевзису як інструменту активізації ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення

Останнім часом під гаслом подальшого реформування земельних відносин активізувалися спроби монополізації права користування сільськогосподарськими землями для товарного виробництва. Ідеться про узаконення безперешкодного розпорядження земельними ділянками (паями) селян і землями державної та комунальної власності за допомогою механізму емфітевзису. Цей намір може бути реалізований із ухваленням проекту закону України №4010а від 15.07.2016 р. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення правового регулювання користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)".

З урахуванням світового досвіду й уроків вітчизняних аграрних трансформацій, на завершальному етапі земельної реформи в Україні слід було б зосередити зусилля на захисті суспільних інтересів у процесі змін у системі землеволодіння та землекористування. Ці зміни потрібно спрямувати на гарантування доступу широкого кола сільських жителів до сільгоспземель як місця докладання праці та джерела доходів із відповідною системою захисту прав власності, вільного доступу до фінансових, матеріально-технічних ресурсів, ринків збуту та соціальних мереж. Це передбачає нормування широкого кола питань соціально-економічного характеру, а саме:

— збереження господарств сімейного типу як основи сільського укладу життя, землеробської культури та виробництва безпечного продовольства;

— забезпечення доступу до землі як засобу існування значної частини сільського населення, яке формує основу сільських громад, відповідальних за локальні екосоціосистеми;

— захист суспільства від негативних наслідків надурбанізації, знелюднення значних територій, проблем на ринку праці та деградації сільських територій;

— зниження рівня бідності та справедливість розподілу економічних вигод між різними соціальними групами населення від нарощування виробництва й експорту сільськогосподарської сировини.

Згаданий вище законопроект зовсім не переслідує мету створення умов для розвитку господарств, власники яких працюють безпосередньо на виробництві та формують середній клас на селі, тобто тих суб'єктів господарювання, які насправді є гарантами продовольчого суверенітету країни, збереження сільських поселень і облаштування сільських територій. Саме це сповідують у країнах ЄС, до яких хоче приєднатися Україна. Для досягнення зазначеної мети західноєвропейське законодавство (і не лише) нормує:

— право на оренду, купівлю, будь-яку іншу форму сільськогосподарського землекористування за фізичними особами, які проживають у регіоні розміщення угідь, що набуваються; працюють безпосередньо в господарстві на сільськогосподарських роботах; відповідають встановленим кваліфікаційним вимогам (мають сільськогосподарську освіту та/або встановлений строк професійного стажу тощо);

— запобіжні заходи щодо запобігання концентрації сільськогосподарських угідь шляхом обмеження землекористування одним господарським суб'єктом, а також норми, що сприяють переростанню малих господарів у середні й оптимально великі фермерські господарства;

— механізми недопущення демпінгу цін і спекулятивних операцій на ринку сільськогосподарських земель;

— інститути з функціями регулювання ринку сільськогосподарських земель і довгострокової кредитної підтримки розширення землекористування фермерськими господарствами.

Проект закону не передбачає зазначених та інших норм, які сприяли б зміцненню середнього класу на селі. Натомість усі доповнення та зміни спрямовано на розширення доступу до користування землями сільськогосподарського призначення агроіндустріальному капіталу.

Так, законопроектом запропоновано внести зміни до частини першої статті 135 Земельного кодексу України, відповідно до яких договір емфітевзису укладатиметься за результатами земельних аукціонних торгів, до яких допускаються всі фізичні та юридичні особи (тобто як агрохолдинг, так і особисте селянське господарство). Переможцем буде учасник, який запропонував найвищу ціну. Зрозуміло, що малі та середні сільськогосподарські виробники й фермерські господарства не можуть на рівних конкурувати за земельну ділянку. У них немає для цього необхідних власних запасів фінансових ресурсів, а держава зараз не передбачає забезпечення їм доступу до довгострокового пільгового кредитування для участі в конкурсних торгах емфітевзису.

Набуття довгострокового (до 50 років) права емфітевзису за змістом запропонованого проекту близьке до набуття права власності на угіддя: землекористувач-емфітевт може продати право емфітевзису, здати його в оренду, віддати в заставу при отриманні кредиту, передати у спадщину. Тобто використовувати чужу земельну ділянку на власний розсуд, без погодження з її власником. Протягом певного строку емфітевзису власник ділянки не може розірвати договір, а після його закінчення має викупити в емфітевта право користування власною ділянкою. Захист прав сьогоднішніх селян-власників земельних ділянок у цьому проекті взагалі відсутній. Зазначене стосується також земель державної та комунальної власності.

Крім того, наділення емфітевта правом передачі емфітевзису в оренду, що передбачено законопроектом, суперечить загальним принципам правового регулювання суспільних відносин, одним із визнаних постулатів якого є те, що ніхто нікому не може передати більше прав, ніж має сам. Згідно з чинним законодавством, емфітевт є особою, наділеною лише правами на володіння та користування сільськогосподарською земельною ділянкою, а також правом відчуження прав на володіння та користування нею. Передача ж землі в оренду є розпорядженням земельною ділянкою, яким емфітевт не наділений. Тому ухвалення зазначеного законопроекту завдасть неприпустимого удару по цілісності, внутрішній узгодженості правової системи України.

Інститут емфітевтичного користування землею застосовувався в Стародавньому Римі з метою заселення й освоєння імператорських необроблюваних земель, насамперед в Африці. Те саме згодом мало місце в колоніальних країнах Латинської Америки. У наш час ринок емфітевзису відсутній, оскільки можливостей уведення в сільськогосподарський обіг неосвоєних земель майже немає. Навпаки, у країнах ЄС, у США та інших за державного фінансування деградовані землі тимчасово виводяться з обробітку з метою відновлення їхньої родючості. До таких, а не до оброблюваних земель виправдано застосування права емфітевзису. В Україні зараз усі землі обробляються, розораність угідь практично найвища у світі, щонайменше 3 млн га деградованих угідь необхідно виводити з обробітку для відновлення їхньої продуктивності.

Проект зазначеного закону відкриває значні додаткові можливості для концентрації на підставі права емфітевзису сільськогосподарських угідь у надвеликих розмірах, веде до безземелля малих виробників сільськогосподарської продукції — власників земельних паїв. Це унеможливлює розвиток сімейного та сімейно-корпоративного фермерства — основи аграрного устрою переважної більшості країн світу, спричинить розорення селоутворювальних сільськогосподарських підприємств з усіма негативними наслідками для продовольчої незалежності держави, сільського господарства та пов'язаних із ним галузей, а також призведе до зникнення селянства як носія традиційних знань і національної культури.

Зазначене вище свідчить про те, що законопроект не відповідає загальноприйнятим у світовій практиці принципам організації ринку земель сільськогосподарського призначення та загалом інтересам народу України. Вітчизняне земельне законодавство в цій частині має бути наближене до західноєвропейського й, отже, однозначно спрямоване на утвердження в Україні сільськогосподарського укладу фермерсько-кооперативного, а не латифундистського типу.