Гектари на продаж. Хто і скільки заробить на знятті мораторію на продаж українських чорноземів

Перший віцепрем'єр-міністр України Андрій Клюєв під час жовтневого візиту до Китаю був щедрим і красномовним. «Сприятливий клімат, 43 млн гектарів сільськогосподарських земель, великий досвід землеробства та наявність кваліфікованих кадрів роблять аграрний сектор України максимально привабливим для приходу іноземних інвесторів. Цьому сприятиме й земельна реформа, яка має набути чинності 2012 року», — зазивав китайських інвесторів вкладати кошти в Україну Клюєв в інтерв'ю державному інформагентству КНР «Сіньхуа». Це за того, що в рамках реформи уряд був налаштований заборонити іноземцям скуповувати українські чорноземи.

Ціна питання

Земельна реформа стала одним із найбільш обговорюваних питань 2011 року. На сьогодні поки ще не зрозуміла схема, за якою продаватимуться наділи, оскільки ще не прийнято закон про ринок землі. Проте якщо враховувати проєкт цього документа, на базі якого, найімовірніше, буде прийнято закон про земельний ринок, то особливість схеми полягатиме в тому, що першочергове право на купівлю земель сільгосппризначення матимуть Держземагентство та його територіальні органи, орендарі та власники суміжних земельних ділянок, вважає Олена Зубченко, старший юрист ЮФ «Лавринович і Партнери».

На думку експертів, на знятті земельного мораторію в Україні може заробити виключно держава або пов'язана з нею новостворена структура. «Самі аграрії, як холдинги, так і фермери, зацікавлені в прозорих механізмах довгострокової оренди й купувати землю зараз не планують», — каже Марія Колесник, керівник аналітичного департаменту консалтингового агентства ААА. Держава зможе заробити двома способами: на продажі землі, за нею закріпленої, і встановивши податок на продаж і перепродаж земель сільгосппризначення.

Наразі площа земель сільськогосподарського призначення в Україні, за оцінкою експертів ІК «Трійка Діалог Україна», становить близько 32,5 млн га. Олександр Цепенда, аналітик цієї інвесткомпанії, вважає, що обсяг ринку землі в перший рік-два після зняття мораторію в активному обігу становитиме не більше 10-20% від загальної площі сільськогосподарських земель.

Якщо говорити про вартість землі, то наразі існує лише кадастрова вартість на папері, вона поки не ринкова. На 2011 рік вона становить приблизно 11,5 тис. грн за гектар. Від цієї кадастрової вартості за законом нараховується мінімальна орендна плата в розмірі 3%. У середньому по Україні вона становить 300-370 грн за гектар на рік. Кадастрову вартість планують підняти майже на 70% — до 19,5 тис. грн/га. Відповідно, підніметься й орендна плата. Проте за відкриття ринку землі її вартість і оренда, швидше за все, визначатимуться ринком. «Ми вважаємо, що після відкриття ринку землі вартість гектара перебуватиме в межах $1-1,5 тис.», — зазначила Тамара Левченко, старший аналітик ІК Dragon Capital. Таким чином, можна припустити, що на продажі землі спочатку держава заробить не менше $3 млрд. Загальна вартість українських чорноземів з урахуванням вартості гектара в межах $1-1,5 тис. оцінюється в суму $32,5-48,8 млрд.

У проєкті закону про ринок землі закладено багато механізмів, що обмежують великі угоди із землею. Наприклад, розмір ділянки «в одні руки» не повинен перевищувати 50 га (раніше закладалися 2100 га). Заходи проти спекуляції землею передбачають 100%-ий податок на її перепродаж у перший рік після купівлі. Таким чином, значних змін у структурі власності на найближчі три роки не очікується, зазначила Тамара Левченко. На її думку, після ухвалення закону про ринок землі в тому варіанті, в якому він запропонований до розгляду зараз, з'явиться більше продавців наділів, ніж покупців. У довгостроковій перспективі вартість землі й оренди збільшуватиметься в міру консолідації в секторі.