Дорого: орендарі будуть змушені розривати договори :

Примусове підвищення вартості оренди землі призведе до зменшення надходжень до місцевих бюджетів /Цікаво, чи вплине це на плату за довгострокове користування лісовими ресурсами? М.П.)

Уже з початку 2016 р. усі без винятку юридичні та фізичні особи України отримають нові ставки оренди земельних ділянок. Підстави для цього — зміни (підпункт 288.5.1 пункту 288.5 ст. 288) до Податкового кодексу України, внесені 1 квітня 2014 р., щодо мінімального розміру річної орендної плати.

Отже, орендна плата (податок) для користувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення та інших категорій земель державної та комунальної власності (у межах населених пунктів) становитиме не менш як 3% від нормативної грошової оцінки.

Зміни стосуватимуться: земельних ділянок житлового фонду, стоянок для транспортних засобів громадян, гаражно-будівельних, будівельних і садівницьких товариств, індивідуальних гаражів і садових та дачних будинків фізичних осіб. Жодних пільг за оренду ділянок законодавством не передбачено.

Зростання в 33 рази!

Як розповіла Олена Герасимчук, президент Федерації асоціацій малого та середнього бізнесу (МСБ), одними з перших "втілювати в життя" новий земельний податок почали в м. Миколаєві. Уже в червні п.р. державні податкові інспекції за вимогою органів міської прокуратури почали нараховувати його жителям річну орендну плату за землю в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Що в 33 рази (!) перевищує розмір, встановлений попередньо укладеними договорами оренди землі.

На 1 квітня 2014 р. у Миколаєві є чинними 1400 договорів оренди землі, укладених між міською радою та громадянами, об'єднаннями громадян для обслуговування ними індивідуальних і багатоквартирних житлових будинків, гаражів, садових кооперативів тощо, які є неприбутковими. З різних причин громадяни не можуть мати ці земельні ділянки на правах власності, або ж ділянки не можуть бути передані у власність через обмеження статей 83 і 84 Земельного кодексу. Сума річної орендної плати за цими договорами була встановлена відповідно до норм законодавства, яке діяло на час їх укладення (0,09% або 0,1% нормативної грошової оцінки земельних ділянок).

Наприклад, громадянин, який отримав у спадок будинок на неприватизованій земельній ділянці, тоді, коли він уже скористався правом на безоплатну приватизацію, може отримати земельну ділянку лише в оренду або придбати її у власність. Не в усіх громадян є можливість оформити договір оренди землі, за яким річна орендна плата встановлена в розмірі 3% нормативної грошової оцінки (мінімальна річна орендна плата становитиме від 2 000 до 10 000 грн), або викупити земельну ділянку. Зокрема, пенсіонери та громадяни, які на правах оренди користуються земельною ділянкою, що перебуває в червоних лініях вулиці.

Третина виручки — Мінфіну

Про те, як зросте вартість оренди, свідчать наведені нижче приклади.

Мешканець м. Миколаєва до внесення змін до мінімального розміру річної орендної плати за 884 кв. м (для обслуговування індивідуального житлового будинку) щороку платив 214 грн, а після внесення змін сума орендної плати становитиме 6 409 грн.

Автогаражний кооператив (об'єднання громадян) до внесення змін за оренду земельної ділянки площею 33681 кв. м платив 9 816 грн на рік. Після внесення змін кооперативу доведеться шукати... 327 208 грн.

Як вважає Олег Абрамов, голова Миколаївського міського відділення всеукраїнської громадської організації "Союз оцінювачів землі", несолодко доведеться й орендарям земель сільськогосподарського призначення. За встановлення мінімальної ставки за ріллю вони будуть змушені платити в 30 разів вищу орендну плату, ніж платили до внесення змін, а за землі багаторічних насаджень перевищення сягне 100 разів. Це навіть більше, ніж платить власник земель. За середньої нормативної оцінки ріллі 17650 грн/га орендна плата становитиме 529,5 грн/га замість колишніх 17,65 грн/га. Це підірве економічні показники сільськогосподарського бізнесу. Максимальна орендна плата (12%) нормативної грошової оцінки гектара ріллі становитиме 2107 грн/рік. Це майже третина всієї виручки сільгоспвиробника.

Усвідомлюючи можливе підвищення соціальної напруги серед жителів міста, у липні п.р. Миколаївська міська рада ухвалила рішення:

— №42/48 від 24.07.2014 р. "Про звернення депутатів Миколаївської міської ради до Верховної Ради, Кабінету Міністрів і Мінфіну";

— №47/55 від 19.05.2015 р. "Про звернення депутатів Миколаївської міської ради до Верховної Ради України щодо перегляду мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки".

У своїх зверненнях депутати Миколаївської міської ради запропонували парламенту знизити мінімальний розмір орендної плати для користувачів земельних ділянок (у межах населених пунктів), зайнятих під житловим фондом, автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, що використовуються без отримання прибутку, гаражно-будівельними, дачно-будівельними та садівницькими товариствами, індивідуальними гаражами, садовими та дачними будинками фізичних осіб, а також для користувачів земельних ділянок, наданих для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісового господарств, зайнятих під виробничими, культурно-побутовими, господарськими та іншими будівлями і спорудами, та встановити для них річну суму платежу за оренду землі в триразовому розмірі земельного податку.

На звернення депутатів Миколаївської міської ради від 24.07.2014 р. Міністерство фінансів за дорученням Кабміну листом від 3 вересня 2014 р. №31-11140-06-21/22632 повідомило, що... вважає збільшення мінімального розміру орендної плати до 3% не значним, а навпаки, досить помірним. А ще вказало, що встановлення розміру орендної плати на рівні 3% було... зумовлене необхідністю створити рівні умови оподаткування для всіх категорій землі.

Таким чином, після внесення змін мінімальний розмір річної орендної плати за землю для суб'єктів господарювання, які отримують дохід від користування землею, і для громадян та юридичних осіб — об'єднань громадян, які є неприбутковими, зрівнявся. І це при тому, що жодних пільг зі сплати орендної плати за землю податковим законодавством не передбачено.

Запобігання катастрофі... через катастрофу

На Миколаївщині, як і в багатьох інших областях, останніми роками взялися розвивати тваринництво. Зараз в області створені громадські організації — спілки власників корів, яким передані в користування для сінокосіння та випасу худоби сільськогосподарські угіддя на умовах оренди.

Але й тут, схоже, законодавці встромили палицю в колеса. Після змін у податковому законодавстві орендна плата для спілок — власників корів зросте більш ніж удесятеро! Це означає, що їхнє існування втрачає сенс, що може призвести до різкого скорочення поголів'я великої рогатої худоби та, відповідно, до погіршення ситуації на селі. У аналогічному становищі й інші громадські організації, які здійснюють свою діяльність на земельних ділянках сільськогосподарського призначення.

Це означає, що значна частина орендарів буде змушена звернутися до землевласників із проханням розірвати договори оренди землі або переоформити права оренди на право власності. У разі оформлення права власності на земельні ділянки землекористувачі сплачуватимуть земельний податок. Отже, загальний розмір річних надходжень до бюджету від користування земельними ділянками зменшиться в 3–100 разів.

Таким чином, унаслідок внесення змін до ст. 288 Податкового кодексу можна очікувати не збільшення, а зменшення надходжень до місцевих бюджетів. Зате зросте рівень безробіття.

Як вважає Олена Герасимчук, новий розмір орендної плати непосильний для громадян, підприємств і установ, неприбуткових за своїм статусом. Найчастіше, за її словами, земля під приватним будинком (до 10 соток) перебуває у власності, ще дві сотки можуть перебувати в оренді. Переважно ці сотки розміщуються між будинками — у вигляді смуг. Якщо зросте податок на ці смуги, жителі розірвуть договір оренди. Як наслідок, ці земельні ділянки "гулятимуть". Адже їх ніхто не зможе ні викупити, ні орендувати. Держава лише втратить.

Місцеві депутати проти

Перше, що доведеться зробити депутатам місцевих рад нового складу, — визначати вартість оренди земельних ділянок. Здавалося б, у них є можливість встановити для своїх виборців помірну ціну землі. Але лише до нижнього рівня — не нижче 3% від нормативно-грошової оцінки. Про це подбали депутати Верховної Ради ще в березні-квітні 2014 р.

Законодавець визначив нижню граничну межу річної суми орендного платежу за земельні ділянки, незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі.

У постанові колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного суду України дійшли висновку, що зі вступом у силу ПК річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, яка підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 ст. 288 ПК і є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. При цьому, виходячи з принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх розбіжності, який закріплений у п. 5.2 ст. 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 ст. 288 ПКУ. Тобто 3% від нормативної грошової оцінки.

Повернути попередню редакцію закону

Як вважає президент Федерації асоціацій МСБ Олена Герасимчук, щоб виправити ситуацію, Верховна Рада ще в нинішньому році має внести відповідні зміни до Податкового кодексу. Відповідне звернення до парламенту від імені Федерації асоціацій малого та середнього бізнесу нещодавно передано голові Комітету ВР з питань податкової та митної політики Н. Южаніній.

На думку О. Герасимчук, кожна людина має платити за земельні ділянки реальну ціну. Але це можливо лише за однієї умови: якщо в державі немає економічної кризи, а жителі — забезпечені роботою. Говорити про якусь справедливу плату за землю, коли люди не можуть оплатити комунальні послуги, купити їжу, цинічно. Тому держава має підтримати користувачів земельних ділянок.

Отже, доцільно скасувати нижню межу річної суми платежу з орендної плати за землю, встановлену Податковим кодексом, і надати можливість органам місцевого самоврядування визначати її самостійно як земельний податок. Виходячи з вищезгаданого, підприємці просять парламент вивчити цю ситуацію та ініціювати внесення змін до ПК. На їхню думку, найкраще повернути попередню редакцію, а ще справедливіше — встановити 1,2% або 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідатиме п. 4.1.8 Податкового кодексу.

Для багатьох громадян України пільги, компенсації та гарантії, право на надання яких передбачено чинним законодавством (ст. 276.1. ПК), є доповненням до основних джерел існування, необхідною складовою конституційного права на забезпечення достатнього життєвого рівня. Звуження змісту й обсягу цього права через ухвалення нових законів або внесення змін до чинних законів ст. 22 Конституції України не допускається (рішення Конституційного суду України від 06.07.1999 р. № 8-рп/99, від 20.03.2002 р. № 5-рп/2002, від 17.03.2004 р. № 7-рп/2004, від 01.12.2004 р. № 20-рп/2004). Тому розгляд комплексу проблем, що стосуються змін у рівні та умовах соціального забезпечення різних категорій громадян, може здійснюватися з урахуванням позиції Конституційного суду України щодо цих питань.